STJ autoriza cobrança fora do plano de recuperação para débitos de condomínio

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os débitos condominiais anteriores ao pedido de recuperação judicial são considerados créditos extraconcursais. Na prática, os valores não precisam ser submetidos ao plano de recuperação da empresa ou da pessoa responsável pela dívida e podem continuar sendo cobrados por meio de execução na Justiça comum.

A decisão foi tomada pela Segunda Seção do tribunal em 27 de outubro de 2026, durante o julgamento do Tema 1.391, sob o rito dos recursos repetitivos. Conforme informou o Superior Tribunal de Justiça, a tese deverá orientar a análise de processos semelhantes em todo o país.

O que muda para os condomínios

O entendimento afeta diretamente condomínios que têm entre seus devedores empresas, incorporadoras, administradoras ou proprietários submetidos a um processo de recuperação judicial. Antes da definição do STJ, havia controvérsia sobre a forma adequada de cobrança das cotas vencidas antes do pedido de recuperação.

Com a classificação como crédito extraconcursal, o condomínio não fica limitado às condições, aos prazos ou aos descontos eventualmente previstos no plano apresentado pelo devedor. A cobrança pode prosseguir de maneira autônoma, por meio de execução na Justiça comum, observadas as características e os documentos de cada caso.

Isso não significa que o recebimento será imediato ou que toda cobrança estará dispensada de análise jurídica. O condomínio ainda precisa comprovar a origem e o valor do débito, acompanhar eventuais medidas judiciais e avaliar a estratégia mais adequada para a recuperação dos recursos.

Por que as cotas têm impacto na gestão

As contribuições condominiais financiam despesas essenciais da vida coletiva. Entre elas estão serviços de limpeza, segurança, manutenção de elevadores, conservação das áreas comuns, consumo de água e outras obrigações previstas no orçamento do condomínio.

Quando uma unidade deixa de pagar as cotas, o desequilíbrio financeiro pode reduzir a capacidade de o condomínio cumprir contratos e realizar manutenções. Em muitos casos, os demais moradores acabam sujeitos à necessidade de recompor o caixa, seja por meio do aumento da cobrança ordinária, seja pela aprovação de rateios extraordinários.

Por isso, a decisão do STJ oferece maior previsibilidade para síndicos, conselhos fiscais e administradoras. Em vez de aguardar exclusivamente o cronograma de um plano de recuperação, a administração poderá avaliar a continuidade de uma cobrança própria, com base na orientação firmada pelo tribunal.

Processos suspensos poderão voltar a tramitar

Segundo o STJ, os processos que estavam suspensos em razão da controvérsia poderão retomar seu andamento. A retomada deverá observar a tese definida no Tema 1.391, inclusive quanto à classificação dos débitos anteriores ao pedido de recuperação judicial.

A medida também tende a uniformizar a atuação do Judiciário em diferentes estados. Como o julgamento ocorreu sob o rito dos recursos repetitivos, a orientação passa a servir de referência para casos que discutam a mesma questão jurídica, reduzindo a possibilidade de decisões divergentes sobre a cobrança condominial.

Para os condomínios, o próximo passo é identificar se existem créditos abrangidos pela decisão e organizar a documentação necessária. Convenção, atas, demonstrativos de rateio, boletos, comprovantes de vencimento, notificações e eventuais processos em andamento podem ser importantes para a avaliação do caso concreto.

Cuidados para síndicos e administradoras

A recuperação judicial do devedor não deve ser tratada como motivo para interromper automaticamente as medidas de cobrança. O síndico deve confirmar a data do pedido de recuperação, separar as cotas anteriores e posteriores e acompanhar as decisões proferidas no processo relacionado à empresa ou ao proprietário.

Também é recomendável que a administração mantenha o conselho informado sobre os valores envolvidos e sobre os efeitos da inadimplência no orçamento. A contratação de assessoria jurídica especializada pode ajudar a definir se a execução deve ser iniciada, retomada ou ajustada conforme a documentação disponível.

A decisão do STJ fortalece a possibilidade de cobrança dos débitos condominiais anteriores à recuperação judicial fora do plano apresentado pelo devedor. Ainda assim, a aplicação prática dependerá da situação de cada condomínio, da existência de documentos que comprovem a dívida e do acompanhamento adequado dos processos judiciais.