Reforma do Código Civil avança no Senado e pode mudar regras dos condomínios em 2026

Comissão temporária prevê parecer final até 29 de junho, com propostas que afetam multa por inadimplência e expulsão de condômino antissocial

A reforma do Código Civil brasileiro está em sua fase mais decisiva desde que começou a tramitar no Senado, e o setor condominial acompanha de perto cada movimento. O Projeto de Lei 4/2025, que pretende atualizar a legislação em vigor desde 2002, prevê mudanças diretas na rotina de síndicos, administradoras e condôminos, abrangendo desde o valor da multa por atraso no pagamento da taxa condominial até a forma como assembleias virtuais serão tratadas pela lei. Segundo dados da própria Casa, o parecer final da comissão estava previsto para 29 de junho de 2026, depois de sucessivas prorrogações de prazo desde a instalação do colegiado. Congresso Nacional

A proposta é ambiciosa em escala. O Projeto de Lei 4/2025 abrange temas como capacidade civil, direitos da personalidade, registro civil, responsabilidade civil, obrigações, contratos, direito de família, sucessões e condomínio, e envolve a alteração ou revogação de aproximadamente 897 artigos do Código vigente, com a inclusão de cerca de 300 novos dispositivos. Para quem administra um condomínio no dia a dia, a pergunta que fica é direta: o que muda na prática quando a lei for aprovada, e quando isso deve acontecer? SCC

O que está em jogo para os condomínios

Entre as mudanças mais comentadas pelo setor está o aumento da multa por inadimplência, hoje fixada em 2% sobre o valor da cota condominial em atraso. A proposta atual discutida pela relatoria é elevar esse percentual para 10%, para evitar que a taxa condominial, por ter uma multa baixa, acabe sendo a última conta paga pelo condômino inadimplente. Advogados que atuam na área condominial avaliam que o impacto dessa alteração seria positivo para a saúde financeira dos prédios, já que a redução anterior da multa de 20% para 2% provocou uma avalanche de ações judiciais, com moradores passando a priorizar outros pagamentos em detrimento da taxa condominial. UniversidadecondominialUniversidadecondominial

Outro ponto que ganhou força nas discussões é a expulsão do chamado condômino antissocial, aquele cujo comportamento torna a convivência insuportável para os demais moradores. Hoje, embora já seja possível adotar essa medida em situações extremas, não há previsão formal e detalhada na lei. Com a atualização do Código Civil, a exclusão desse tipo de condômino deve ganhar uma forma regulamentada, ainda que o condomínio continue precisando de ação judicial para impedir que o proprietário use o imóvel. A medida tende a facilitar a aplicação de sanções em casos de conflito grave entre vizinhos, área que hoje gera grande volume de processos no Judiciário. Universidadecondominial

A reforma também avança em uma frente que já é realidade em muitos condomínios na prática, mas carece de respaldo legal mais claro: o funcionamento de assembleias virtuais. A proposta aborda a regulação de condomínios edilícios, com regras mais claras sobre a responsabilidade dos condôminos e a gestão das áreas comuns, incluindo a possibilidade de assembleias virtuais. Isso significa segurança jurídica maior para decisões tomadas remotamente, prática que se popularizou entre síndicos depois da pandemia e que hoje convive com uma zona cinzenta de interpretação jurídica. BeansTech

Direito digital e o impacto na gestão condominial

Um dos avanços mais estruturais da reforma é a criação de um capítulo inteiramente novo dedicado ao direito digital, algo inexistente no Código Civil atual. Como nenhum desses temas está previsto na legislação em vigor, a comissão de juristas propôs a criação de uma parte específica dedicada ao direito digital, reconhecendo que a sociedade contemporânea já não vive mais apenas no plano analógico, mas em um mundo interconectado que precisa de disciplina clara e moderna. Na prática condominial, essa mudança se conecta diretamente a temas como validade jurídica de documentos digitais, assinaturas eletrônicas e comunicações entre síndico, administradora e moradores por canais digitais. Senado

Entre as inovações que mais interessam ao setor condominial estão regras sobre a validade jurídica de documentos e assinaturas eletrônicas, a proteção de dados pessoais em relações condominiais e a regulamentação de assembleias virtuais e deliberações online. Para administradoras que já investem em plataformas digitais de gestão, comunicação e votação, a reforma representa o reconhecimento formal de uma transformação que já está em curso na maioria dos condomínios brasileiros, especialmente nos de médio e grande porte localizados em centros urbanos. Malote Digital

Vale destacar que a reforma do Código Civil não se limita ao capítulo condominial. O projeto também avança em discussões sobre direito de família, sucessões e responsabilidade civil, e foi justamente essa abrangência que levou o Senado a prorrogar o prazo da comissão temporária por quatro vezes desde a instalação, em setembro de 2025. Os prazos foram quadruplicados, ficando definidos a apresentação de emendas até 3 de março, os relatórios parciais até 30 de abril, o relatório do relator-geral até 29 de maio e o parecer final da comissão até 29 de junho de 2026. Congresso Nacional

Próximos passos e o que esperar até a votação final

Mesmo com o calendário de prazos definido, é importante que síndicos e administradoras entendam que a proposta ainda está sujeita a mudanças significativas até sua aprovação final. O texto ainda pode sofrer alterações ao longo da tramitação, inclusive na fase de votação no Plenário do Senado e na posterior revisão pela Câmara dos Deputados. Isso significa que nenhuma das mudanças discutidas até aqui está garantida na versão final da lei, e o setor condominial deve continuar acompanhando de perto cada etapa do processo legislativo. JusDocs

O trâmite seguinte, após a conclusão dos trabalhos da comissão temporária, envolve a votação no Plenário do Senado. Por se tratar de um projeto de código, com procedimento especial previsto no Regimento Interno do Senado, o trâmite segue regras próprias, e se aprovado no Senado, o texto será encaminhado à revisão da Câmara dos Deputados em um único turno de discussão e votação. Caso a Câmara apresente emendas ou um substitutivo, o projeto retorna ao Senado, que detém a palavra final sobre as modificações propostas pela Casa revisora. Conjur

Para o setor condominial, a recomendação de especialistas em direito condominial é clara: acompanhar a tramitação sem antecipar mudanças na convenção ou no regimento interno antes da aprovação definitiva. Como o Código Civil atual continua plenamente em vigor, qualquer ajuste documental motivado apenas pela expectativa da reforma pode gerar retrabalho caso o texto final seja diferente do que está sendo discutido hoje. O cenário mais prudente para síndicos é manter a gestão condominial alinhada à legislação vigente, mas atento aos próximos desdobramentos no Congresso, já que qualquer aprovação no Senado deve repercutir diretamente na rotina de milhões de condomínios espalhados pelo Brasil.

Fontes: Senado Notícias | Congresso Nacional | Universidade Condominial

Autor: Diego Rodríguez Velázquez